2016年起至今，從一線城市到二線熱點(diǎn)城市，總價(jià)地王、單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，總數(shù)量已經(jīng)高達(dá)72幅之多，而在上一個(gè)“地王年”的2013年，全國(guó)“地王”數(shù)量也只不過(guò)僅60幅。誰(shuí)是這輪地王潮背后的推手?

風(fēng)起云涌的地王潮

與往年地王普遍集中于北上廣深等城市不同，今年以來(lái)，二線城市地王集中迸發(fā)、數(shù)量最多，其中南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是地王頻出，幾乎“逢拍必地王”。“三高”(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))地塊更是達(dá)118宗之多，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。

為了抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，本周，蘇州政府破天荒的開(kāi)創(chuàng)了土地市場(chǎng)的“熔斷”先河。5月25日，在蘇州發(fā)布“土地限價(jià)令”后的首場(chǎng)土拍上，高新區(qū)39號(hào)地塊引來(lái)了新城、招商等十余家房企競(jìng)拍，最終因113輪叫價(jià)100606萬(wàn)元，超限價(jià)500萬(wàn)致中止交易;無(wú)獨(dú)有偶，另一塊位于滸關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)的41號(hào)宅地，也在51輪競(jìng)價(jià)后超過(guò)溢價(jià)，再告熔斷。

▲圖片來(lái)自東方IC

2016年以來(lái)，土地市場(chǎng)一直高溫不退，從年初的杭州信達(dá)地王開(kāi)始，“面粉貴過(guò)面包”似乎成為了市場(chǎng)的常態(tài)，南京、蘇州、合肥、杭州、上海等城市地王紀(jì)錄屢被刷新。如上周末的南京88億元地王，出讓條件極為苛刻，但最終還是被世茂以114.6%的溢價(jià)率競(jìng)得。

受“地王”頻出帶動(dòng)，土地市場(chǎng)整體均價(jià)和出讓總額隨之提升。數(shù)據(jù)顯示，2016年1-3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。

2016年一季度，全國(guó)成交樓面均價(jià)為1450元/平方米，同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2424元/平方米，同比上漲36%。

幕后推手曝光

制造這些地王的開(kāi)發(fā)商究竟有什么特點(diǎn)?

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾攉@得的一份中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在其統(tǒng)計(jì)的50個(gè)地王當(dāng)中，有27個(gè)是國(guó)有企業(yè)，占比超過(guò)一半;從金額看，50個(gè)地王總成交額為2013億元，其中國(guó)有企業(yè)就貢獻(xiàn)了1094億元，占比同樣超過(guò)一半。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)

除了國(guó)有企業(yè)，另一個(gè)群體也是財(cái)大氣粗，拿地毫不手軟——它們就是上市公司，占有融資的極大便利。記者根據(jù)上述中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在50個(gè)地王當(dāng)中，其中有42個(gè)由上市公司及其下屬企業(yè)摘得，這些上市公司既包括A股公司，也包括港股公司。上市公司合計(jì)耗費(fèi)資金1682億，占比為84%。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一系列過(guò)程需要占用資金量大，及時(shí)籌措資金、保障資金支付、控制資金成本是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)生存發(fā)展的重要因素。

自2014年11月首次降息至今，央行歷經(jīng)多次降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)流動(dòng)性充足。今年一季度新增人民幣貸款迅猛提升至4.61萬(wàn)億。而在整體經(jīng)濟(jì)增速下行、資金缺乏項(xiàng)目的情況下，資金加速聚攏房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致流動(dòng)性井噴。

房企融資成本顯著下行，“借新還舊”漸成趨勢(shì)。目前，即便中小房企融資利率也都基本在5%左右，多家企業(yè)通過(guò)發(fā)行新債償還舊債的方式降低企業(yè)融資成本。而有著國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)在融資上更具優(yōu)勢(shì)，譬如廈門國(guó)貿(mào)融資利率低至3.2%，這已經(jīng)低于商業(yè)銀行4.75%的一年期貸款利率。

不過(guò)，房產(chǎn)專家盧文曦表示，地王不足以支撐樓市繼續(xù)升溫，但地王頻出這一現(xiàn)象，在二季度仍會(huì)持續(xù)，地王遍地開(kāi)花的盛況還將上演。