無證違規銷售1200余套 排隊場面壯觀

融創象湖壹號項目因無證認籌屢見報端，但其違規行為不但沒有收斂，反而更加肆無忌憚。6月18日上午，融創象湖壹號在會展中心軒轅廳無證開盤1200余套，被稱最牛“圖紙房”。

據了解，此次融創象湖壹號推出別墅、洋房、小高層、高層等產品，價格9000--29000元/平，可謂白沙區域的“豪宅”。

針對客戶，項目推出了“0元入會，會員升級”等優惠條件，以此來吸引意向購房者。

監管缺失 房管局默認其違規行為

據調查，融創象湖壹號項目工程僅出地面，完全不符合預售的條件，為什么沒有證件就可以銷售?

根據此前的媒體報道稱：“記者就該項目違規情況咨詢鄭州鄭東新區房管局審批科時,一工作人員的話讓記者很是詫異。“融創美盛象湖壹號,這個公司我知道,預售證是沒有辦,但辦沒辦也沒啥事兒,可以買。排號的時候,我們這邊也有同事在那買了,優惠力度應該和你們一樣,都是優惠兩個點。該工作人員表示可以放心購房。”

樓市有風險 專家提醒購房需謹慎

但凡市場都有風險，“房市”概莫能外。“房市”的雙重風險一方面表現在開發商的投資風險，另一方面表現在購房者的投資風險。可商品房預售制度自打誕生之日起就帶著十足的“傲慢與偏見”。1994年，我國城市開始實施商品房預售制度，其目的是為項目開發進行低成本融資，為開發商分散風險，刺激“房市”。預售的結果房市火了，可開發商的風險卻轉移到了購房者頭上。

調查顯示，80%以上的房地產糾紛源于預售制度，這項制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是，誘發了延期交房、抵押房再預售、預圖紙房簡介售房再抵押的現象。另外，商品房預售制度還給惡意炒房者留下了巨大的炒作空間，進一步推高了房價。

“圖紙房”熱賣，“畸形官”當查。因為“圖紙房”熱賣必然是地方官員執行國家政策的走空，必然是部門官員監督的失落，他們之所以如此，就是因為當地政府官員在這種熱賣的過程中，是最大推動者和受益者。

相關權威專家表示： “圖紙房”是危險房，是災難房，是虛無縹緲的空中樓閣房，這樣的房子一旦遭遇“官場地震”“開發商逃跑”“資金鏈條斷裂”等“大火”就必然會被燒的一干二凈，就必然燒出地方百姓的抱怨，地方土地的荒蕪，地方市場的蕭條。“圖紙房”提醒我們，國家控房政策的落實必須徹底，不能讓三線城市成為被遺忘的角落，國家政策的落實必須提防那些“畸形官”。(來源： 中原網 )

此前報道：

融創美盛“象湖壹號”無預售證交萬元公開認籌 鄭州房管局:屬違規銷售

央廣網河南分網消息 (本網特別報道組) 按照規定,房地產開發企業未取得商品房預售許可證,不得有任何預售行為,不得向預購人收取任何預訂性質的費用。如果房地產商進行售房就屬于違規行為。去年七月底,鄭州市住房保障和房地產管理局公開表示,下半年將對違規售房行為作為查辦重點。但近期記者發現,河南鄭州仍有房地產開發商以各種新招變相違規售房,“挑戰”相關執法部門執法權威。

近日,鄭州市民李先生向本網反映稱,位于鄭州市金水東路與雁鳴路交會處融創美盛“象湖壹號”房地產項目在未取得預售許可證的情況下,交兩萬元或者三萬元以認籌、辦理會員等形式賣房。李先生表示,自己也交過認籌金并辦理了VIP會員卡。

記者根據反映人所反映的情況在網上檢索發現,當地媒體5月19日報道顯示,融創美盛象湖壹號5月15日公開會員升級,首日引千人冒雨搶籌!大平層189㎡、高層80-139㎡,交兩萬元升級金;疊墅310㎡、6層洋房130-237㎡、11層小高層139-145㎡,交三萬元升級金,升級即享開盤額外2%優惠,直至當天認籌結束,現場1398組客戶成功升級。

5月24日,記者在金水路與農業南路交匯處美盛中心一層融創美盛項目接待中心了解到,融創美盛“象湖壹號”為鄭州市融創美盛房地產開發有限公司開發,項目位于金水東路與雁鳴路交會處,屬鄭東新區轄區。該公司項目總占地面積537畝,一期“象湖壹號”占地118畝,其中,6棟高層,2棟小高層,14棟洋房,2棟疊加別墅。交房時間為2018年5月30日。

“高層均價每平方在10000元左右,小高層每平方在12000元左右,洋房在14000元左右每平方(并以89、122、139平方的房子計算出每套的總房款金額)。預計(象湖壹號)開盤時間為今年6月底,5月15日已經開始認籌,交兩萬只能選高層房子,交三萬可隨意挑選,并在總房款的基礎上優惠2個點。”一銷售經理介紹說。她還告訴記者,已經有很多客戶成功認籌,自己和親戚各交了兩萬元,現在優惠力度比較大,你若定下,原優惠除外總房款數額上再給你減兩千元。該銷售人員極力勸說記者當天交款。

五證是否齊全?該銷售經理直言不諱的稱,預售證還沒有,其他證件都有,并拿出其它證件的復印件展示給記者看。隨后,記者以有事為由離開現場,當天,記者在鄭州市房管局辦事大廳印證了象湖壹號項目確實未取得預售許可證的事實。

但記者就該項目違規情況咨詢鄭州鄭東新區房管局審批科時,一工作人員的話讓記者很是詫異。“融創美盛象湖壹號,這個公司我知道,預售證是沒有辦,但辦沒辦也沒啥事兒,可以買。排號的時候,我們這邊也有同事在那買了,優惠力度應該和你們一樣,都是優惠兩個點。”該工作人員表示可以放心購房。

房地產開發商在未取得預售許可證的情況下到底能否通過認籌、排號、認購、內部團購、意向金、VIP會員等形式收錢售房?隨即,記者向鄭州市房管局965559服務熱線進行咨詢并舉報,工號為1071號工作人員表示,認籌排號概念比較模糊,界定起來比較困難。員工內部認籌可以理解,但面向社會公開認籌,按理論上來說是不允許的,但這種形式也比較普遍,如果有業主投訴的話,我們可以進行稽查。

5月24、27日,鄭州市房管局該工作人員向記者回復稱,融創美盛“象湖壹號”公開認籌行為屬于違規銷售。“不管以什么樣的形式面相社會公開認籌收取房屋相關費用都屬于違規銷售行為。按照我們內部流程要求,必須有投訴主題,誰舉報誰舉證,我們只接受實名舉報。如果有業主投訴,必需拿著票據及錄音錄像等相關證據材料到我們監察隊進行實名舉報,監察隊將會介入調查。”

近幾天,記者曾多次接到象湖壹號銷售人員的電話,催促記者抓緊認籌,交兩萬、三萬都可以,開盤后若真不想要了可以全額退款。該銷售員還特意叮囑讓記者要把握機會,優惠活動到月底就要截止了。違規銷售仍在繼續,監管部門會不會進行查處?本網將繼續關注!

專家提醒說,認籌金只是房產商為緩解資金壓力,想出的臨時籌款方法,是違法的。如果房產商的項目出現問題,卷款而逃,受損失的只能是上交認籌金的消費者。

據媒體此前報道,“中國房企百強”利海集團僅鄭州的三個項目因種種問題停工,涉及近3000戶業主;而青島、長沙項目還長期拖欠工程款,其中長沙項目拖欠施工單位工程款過億元,涉及超過千名業主及認籌客戶。其中,不乏眾多認籌客戶一同走向艱難的維權道路。

該公司在各地項目出現一系列停工和欠款事件,令外界頗為不解。因為在2014年之前,廣東利海集團還是負債率良好的企業。數據顯示,2012年12月31日,廣東利海集團總資產124.97億元(其中流動資產114.15億元),凈資產79.3億元,資產負債率36.48%。2013年12月31日,廣東利海集團(合并報表)總資產138億元,凈資產83.1億元,資產負債率為39.8%,2013年營業收入為40.8億元。

就這樣一個中國房企百強的集團公司僅在河南鄭州的近幾年期間,從其資金鏈斷裂,形成爛尾樓等等問題引發業主艱難維權;鄭州的利海雁鳴湖壹號、利海托斯卡納、利海財富廣場三個項目全部淪陷。業主圍堵鄭州房管局四天四夜,導致鄭州房管局四天不能辦公。涉及該公司的各類維權事件不僅引發公眾熱議,也造成惡劣的負面影響,并造成全國性的維權事件,其中的利害關系令人深思。(來源： 央廣網 )

從鄭州“象湖一號”無證銷售看融創的“吸金大法”

鄭州“象湖一號”于2016年6月18日“盛大開盤預售”，據傳開盤銷售過千套房源，開發商“鄭州市融創美盛房地產開發有限公司”凍結收取購房客戶首付款數億元。之前通過幾個月的營銷排號，收取數千名客戶的VIP排號“誠意金”上億元。老孫也被售樓工作人員所描繪的樓盤的高大上、稀缺性所吸引，更重要的是對房地產開發上市公司“融創中國”品牌的信任!心想“作為全國知名房地產開發上市公司，總不會忽悠人吧?”，于是一口氣排了兩個洋房一個大平層三個號，確保能選中一套中意的房源。殊不知，老孫和其他數千名客戶一樣，輕易落入了融創中國精心布局的“圈套”。

“象湖一號”樓盤位于鄭州市中牟縣金水東路與雁鳴路交會處東南角，距離鄭州有十幾公里，地理位置并不優越。幾年前，本土的開發商“鄭州美盛房地產開發有限公司”拿地后，以“美盛天境”項目名義推向市場，恰好老孫當時的辦公室就在美盛公司開發的寫字樓辦公，每天路過設在寫字樓大堂樓盤展示處，幾個月時間發現市場反應冷淡，前來咨詢預定的客戶寥寥。2016年初，忽然發現融創中國和美盛合作開發該樓盤，“美盛天境”搖身一變成了“象湖一號”，對外開始了大規模的營銷攻勢。什么“白沙組團”了、什么“省政府新址”了、什么“與象湖為鄰”了等等!鄭州作為一個缺水的城市，能依湖而居鄰水而居，像樓盤銷售人員所描繪的晚飯后攜家人沿湖散步，欣賞湖光美景，確實能打動人。為保險起見，老孫去實地查看，發現樓盤距離象湖的距離還有四公里，算一下晚飯后徒步四公里沿湖散步后再徒步返還，估計也到半夜了，臨湖而居欣賞湖光美景似乎與現實有些遙遠。

融創中國主導推出“象湖一號”后，依托于其嫻熟的營銷手段，迅速在鄭州刮起了一陣旋風，VIP排號繳納誠意金的客戶每天人滿為患，保守估計數千名客戶每個號繳納了2-3萬元的所謂“誠意金”，預計收款過億元。面對如此熱度，2016年6月18日，開發商融創美盛也顧不上原來給客戶的開盤前會建好樣板間供客戶參觀的承諾，在沒有取得“房屋預售許可證”的情況下就在鄭州會展中心軒轅廳舉行了數千人參加盛大的開盤儀式。安檢、領取排號、入場、搖號、夫妻前來只能去一人選房、選房只給兩分鐘，客戶的心理其實盡在開發商的掌控之中，在緊張又感到幸運的氣氛中，被搖中號碼的客戶爭相恐后的選房交款，哪里還顧得上問開發商是否有“房屋預售許可證”，每個選房客戶繳納了數十萬至上百萬的首付款，融創美盛開盤銷售房源過千套，違法違規凍結收取客戶首付款數億元。老孫三個號碼竟然前三十輪沒有搖上一個號碼，當時還感到十分失落，可見當天的熱鬧程度。當更多的沒有選上房子或放棄選房的客戶要求退還繳納的誠意金的時候，第一周先被告知剛開盤辦手續的太多，公司尚未出臺退款的流程，希望客戶一周后辦理。一周后客戶再次要求辦理退款手續時，被告知按照他們正規公司的正規流程，需要履行各種審批手續，要30個工作日內才可以完成退款，而且沒有任何利息和補償。三十個工作日就是一個半月時間，加上開盤前客戶交款的時間，客戶的資金被無良開發商無償占有了2-3個月甚至更長的時間。至此，融創中國已經徹底撕去了遮羞布，赤裸裸的露出了無良開發商貪婪的本性。什么法律、法規、規章、細則，在貪婪面前都失去了約束和效力!

融創美盛作為“象湖一號”開發商，具體違反了哪些法律、法規、和規章，應承擔哪些法律責任，老孫逐一為大家分析：

根據法律法規規定，城市商品房預售，需要取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，還必須取得商品房預售許可證，即通常所說的“五證”。

建設部《城市商品房預售管理辦法》第十三條規定，開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

國務院所頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定：房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。第三十九條規定：違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。融創美盛在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，凍結收取客戶數億元款項，其違法所得應予沒收，并給與已收取的預付款1%以下的罰款。

國家住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確規定：加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

綜上所述，“象湖一號”開發商“鄭州市融創美盛房地產開發有限公司”在沒有取得商品房預售許可證的情況下違規進行商品房銷售，明顯違反了相關法律、法規、部門規章、司法解釋之規定。應承擔的法律責任如下：

1、由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處已收取的預付款1%以下的罰款;

2、客戶繳納預付款、誠意金、定金等通過認購、訂購、預訂、排號等方式繳納款項的，按照法律關于定金的規定處理，如因開發商的原因導致合同商品房買賣合同不能訂立的，應該雙倍返還定金。

3、如果因開發商故意隱瞞沒有取得“商品房預售許可證”的事實向買受人出售房屋，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

“融創中國”作為國內知名房地產開發企業，作為一家在香港上市的公眾公司，本應以遵守法律、合規經營為己任，以樹立公眾公司的良好行業形象為己任。遺憾的是其反其道而行之，公然在“象湖一號”沒有取得“商品房預售許可證”的情況下大肆公開銷售商品房，違法凍結收取客戶資金數億元。其行為明顯違法違規，在客戶要求退款時，其態度和制定的退款政策及其傲慢無禮，扮演了一個無良開發商的角色和行徑。