“雖然年薪有20多萬，但要在北京買房還是非常困難，蘇州正好有一個(gè)不錯(cuò)的工作機(jī)會(huì)，我們?nèi)ツ?月就搬過來了。”在北京奮斗6年后，張華(化名)和妻子最終選擇了離開，今年5月初剛在蘇州圓了買房夢(mèng)。

事實(shí)上，張華還是買晚了。易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州(不含昆山、太倉(cāng)等縣級(jí)市)今年1-4月份新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲先鋒，甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門、南京和未被列入統(tǒng)計(jì)的蘇州。

與此同時(shí)，資金充足的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始搶灘二線城市，以蘇州5月23、24日連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終兩幅宅地因競(jìng)價(jià)太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了115%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來蘇州的土地成交額高達(dá)754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。

土地出讓首現(xiàn)“熔斷”

華為雖然已經(jīng)否認(rèn)了遷出深圳的傳聞，但也警示了不少地方政府，房?jī)r(jià)“一路狂奔”會(huì)逼走不少好企業(yè)，最終很可能是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

不少地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了一味追求土地財(cái)政的弊端。蘇州23日、24日連續(xù)兩天的土地出讓就對(duì)多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終使得兩幅宅地因競(jìng)價(jià)過高流拍。

這一類似股市“熔斷”的機(jī)制還是首次出現(xiàn)在土地出讓過程中，雖然可以遏制地王的出現(xiàn)，但也有漏洞。“一旦某個(gè)房企有‘魚死網(wǎng)破’的心態(tài)，就可以盲目加價(jià)，最后觸碰紅線，導(dǎo)致流拍。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

比如，23日的41號(hào)地塊拍賣進(jìn)行到兩分鐘時(shí)，就出現(xiàn)了93輪競(jìng)價(jià)，最后因競(jìng)價(jià)超過紅線未能成交。

24日的拍賣似乎更為理智。當(dāng)天上午，經(jīng)過27輪爭(zhēng)奪，蘇州工業(yè)園區(qū)中梁地產(chǎn)以總價(jià)8314萬元競(jìng)得蘇地2016-WG-29號(hào)地塊，樓面價(jià)10549元/平方米，溢價(jià)率45.5%，成為第一塊成功出讓的“限價(jià)地”。

“和很多房企一樣，我們的定位都是長(zhǎng)三角，因此蘇州成為我們的重要城市支點(diǎn)，在這塊土地旁邊，我們收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目，未來可以和這個(gè)土地一起聯(lián)動(dòng)開發(fā)，降低營(yíng)銷成本。”中梁地產(chǎn)新蘇區(qū)域公司負(fù)責(zé)人楊堅(jiān)南告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

此后，泰禾集團(tuán)、天房發(fā)展等公司也紛紛搶下心宜地塊。其中，蘇地2016-WG-28號(hào)地塊經(jīng)過了2小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，最終被泰禾集團(tuán)以30.99億元收入囊中，樓面價(jià)16743元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)118%。

“長(zhǎng)三角的火爆基本還是改善型需求帶來的，我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)蘇州有70%的客戶有改善需求，未來的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和人口導(dǎo)入都非常理想，因此我們?cè)谶@里選擇落地。”泰禾集團(tuán)總裁助理兼上海公司總經(jīng)理劉穎喆對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

劉穎喆表示，未來馬太效應(yīng)(強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱)還會(huì)繼續(xù)，房企為了降低風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)選擇核心城市，因此核心二線城市的土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師朱一鳴表示，目前不少房企的資金面情況并不差。以上市的萬科、保利、招商、綠地為例，一季報(bào)顯示，四大房企目前手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂糧倉(cāng)豐裕。

其他房企也在通過發(fā)公司債等手段募集資金。以泰禾集團(tuán)為例，其在今年5月17日發(fā)布了定向增發(fā)預(yù)案，擬募集資金不超過98億元。

朱一鳴表示，上市房企的資金狀況目前都頗為健康，這意味著即便有幾塊地的價(jià)格過高，也無關(guān)企業(yè)生死。更為重要的是，房企手上現(xiàn)金流充裕也迫使它們不得不拿地?cái)U(kuò)張。

“既然一線城市已經(jīng)被政策壓得死死的，那核心二線城市自然成了眾矢之的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

二線城市地王頻出

開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市必然助漲房?jī)r(jià)。今年春節(jié)后，搶房就不再是一線城市的獨(dú)有景象了。

“我們有一個(gè)周六上午約好房東晚上看房，結(jié)果房東下午就說房?jī)r(jià)要漲10萬，我們就只能放棄了。”張華告訴第一財(cái)經(jīng)記者，春節(jié)后蘇州的房子成了香餑餑，最終用150萬左右的總價(jià)買了一套76平方米的兩室一廳，“樓盤叫湖岸名家，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)已經(jīng)165萬了。”

在蘇州搶到房的并非張華一個(gè)人。“我在2015年4月購(gòu)買了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是每平方米14000元，該樓盤最新一期的價(jià)格已經(jīng)是26500元了，總的來說房?jī)r(jià)上漲我還是很開心的。”

購(gòu)房者李海(化名)在電話里告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”

最近，核心二線城市正不斷上演張華和李海的故事，房產(chǎn)的增值不僅讓買了房子的人喜出望外，也使房產(chǎn)商拿地的信心更足了。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：以溢價(jià)率40%為界限區(qū)分地王(同時(shí)要求地塊成交額超過5億元)，2016年至今國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了152宗地王，而2015年全年只有95宗。

二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，且主要集中在南京、蘇州、合肥、杭州等核心二線城市。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來全國(guó)總價(jià)排名前十的地塊平均溢價(jià)率高達(dá)106%，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達(dá)6幅，地區(qū)熱度可見一斑。不久前，葛洲壩以110%的溢價(jià)率競(jìng)得河西中部G14地塊，折合樓板價(jià)為每平方米4.5萬元，時(shí)隔4個(gè)月后再度刷新南京地王紀(jì)錄。

仲量聯(lián)行研究部總經(jīng)理周志鋒表示，十多年的時(shí)間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，房?jī)r(jià)雖然有所波動(dòng)，但總體看房地產(chǎn)市場(chǎng)基本并沒有大幅下跌，反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅(jiān)定預(yù)期：房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。

更多的業(yè)內(nèi)人士則預(yù)計(jì)，二線城市的火爆并未結(jié)束，即便有政策的收緊，也只是給房?jī)r(jià)增幅降降溫。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下，市場(chǎng)十分活躍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

“蘇州已經(jīng)放大土地的規(guī)模并收緊預(yù)售備案價(jià)格，同時(shí)未來還可以引用銀行政策進(jìn)行調(diào)控，因此市場(chǎng)調(diào)節(jié)空間很大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)高位調(diào)整。”楊堅(jiān)南表示。